Реальные активы ( RWA ) существуют на рынке криптовалют уже много лет, еще в 2018 году были попытки токенизации активов и выпуска токенов ценных бумаг ( STO ). Однако из-за незрелости регулирования и отсутствия значительных доходов эти ранние попытки не смогли достичь масштаба.
В 2022 году повышение процентной ставки в США привело к тому, что доходность государственных облигаций превысила процентные ставки заемных крипто-стабильных монет, что сделало токенизацию государственных облигаций США как RWA более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.
В последние два года появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификацию инвестиционных продуктов и снижение порога входа. В данной статье будет проанализировано проектирование этих проектов, их достоинства и недостатки, а также потенциальный рынок, с основным вниманием на рынок недвижимости Северной Америки.
Методы токенизации рынка недвижимости
Инвестиционные возможности на рынке недвижимости огромны. Исследование, проведенное в марте 2023 года, показало, что стоимость上市 рынка недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а в мире — 2,66 триллиона долларов.
Токенизированный рынок недвижимости имеет три основных формы:
Фрагментация прав собственности на недвижимость
Индексные продукты недвижимости определенного региона
Залоговые кредиты на токены недвижимости
Токенизация недвижимости также может повысить прозрачность активов и демократичность управления.
Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) и недвижимость RWA схожи в предоставлении фрагментированных инвестиций, оба снижают порог входа и повышают ликвидность. Однако REIT обычно не предоставляет управление или право собственности, сохраняя централизованный операционный подход. Тем не менее, регулирующая база REIT все еще может служить ориентиром для проектов недвижимости RWA.
Проекты RWA в недвижимости обычно имеют следующие преимущества и недостатки:
Преимущества:
Снижение инвестиционного порога
Увеличение ликвидности
Удобные сделки
Доступно во всем мире
Высокая прозрачность
Недостатки:
Неопределённость регулирования
Юридическая защита ограничена
Управление сложностью
Высокие операционные расходы
Большая волатильность цен
Конкретные проекты различаются в зависимости от управления и методов продукта, фактическая ситуация может быть разной.
Анализ примеров
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов на блокчейне Ethereum и Gnosis.
RealT покупает недвижимость и законно токенизирует ее, поручая управление третьей стороне. Арендная плата распределяется между держателями токенов после вычета расходов. RealT отвечает за токенизацию, но юридически отделен от компании, владеющей активом. Владельцы токенов могут назначить новую управляющую компанию в случае дефолта компании.
В качестве примера недвижимости в Монгомери: общая стоимость 323,020 долларов США, выпущено 6,200 токенов, каждый по 52,10 долларов США. Месячная аренда 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов США, чистая прибыль 1,978 долларов США. Каждый токен ежегодно распределяет 3,83 долларов США, годовая процентная ставка 7,35%.
RealT предоставляет 100% токенов, не требуя совместных инвестиций, поддерживая низкий риск. Управляющая компания берет 8% от аренды, платформа взимает 2% за токенизацию и надзорные сборы. Это позволяет RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и токенизации.
Тем не менее, децентрализованная собственность также приносит вызовы. Слишком маленькая доля инвестиций может привести к слишком высоким административным расходам. Между RealT и держателями токенов могут существовать конфликты интересов. Слишком высокая или слишком низкая доля RealT может повлиять на активность надзора.
Анализируя 10 недавно распроданных токенов недвижимости, выяснили, что большинство из них расположено в Детройте, где около 500 владельцев, а в двух случаях более 1000 человек. Примерно 90% инвесторов вложили менее 500 долларов, 9% инвестировали от 500 до 2000 долларов, а 1% вложили больше этой суммы. Это показывает, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность.
Согласно данным цепочки Gnosis, RealT распределил около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы составляют около 2.5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере 150K-180K долларов. Однако конкретная прибыль, полученная RealT от арендной платы, неизвестна.
RealT создала несколько корпоративных структур в Делавэре, чтобы упростить юридические процедуры и изолировать риски.
Паркл
Parcl является инвестиционной платформой DeFi, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет связанные с недвижимостью синтетические активы через архитектуру AMM.
Parcl запустил Parcl Labs Price Feed, создавая индекс недвижимости конкретных районов на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на тенденциях цен на жилье.
Этот метод избегает правовых проблем, связанных с фактической эксплуатацией недвижимости. Хотя он и не полностью соответствует стандартам RWA, Parcl привлек инвестиции от нескольких известных учреждений, что стоит обратить внимание при обсуждении диверсификации продуктов RWA в недвижимости.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года эксплуатации уровень интереса все еще низок, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что дизайн продукта зрелый и команда активно продвигает его, Parcl все же сохраняет низкий уровень рыночного внимания и доли. Это может указывать на то, что крипторынок еще не готов к продуктам индексного фонда недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные крипто-компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты в области недвижимости RWA. Ripple объявила о поддержке токенизации недвижимости пользователей и ипотеки. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки кредитования под залог недвижимости.
Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою работу в 2022 году. Он представил два примечательных продукта, связанных с недвижимостью RWA:
Услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости: владельцы недвижимости могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno, после одобрения создать компанию SPV в штате Делавэр. Reinno создает смарт-контракт для недвижимости, владельцы могут использовать токены в качестве залога для заемов.
Ипотечное финансирование: пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки жилья с использованием банковского кредита. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, после чего осуществляется возврат средств по фиксированной ставке в рамках соглашения.
Reinno использует централизованную оффлайн модель, клиенты должны предоставить физические документы. Этот метод имеет явные риски:
Если заемщик не выполняет обязательства, Reinno сложно подать в суд, потому что он не является фактическим кредитором.
Если владелец продает недвижимость или прекращает погашение банковского кредита, это может привести к "двойной трате" недвижимости.
Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем для реальных активов в недвижимости (RWA) потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.
Вывод
Недвижимость RWA по-прежнему является относительно новой концепцией, и четкая рыночная капитализация или ведущие проекты еще не сформировались. Существующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и базу пользователей. Эта область нуждается в строгом соблюдении нормативных требований и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют структуры изоляции рисков или выбирают соответствующие финансовые продукты в качестве объектов инвестирования для снижения рисков. Однако для полного раскрытия потенциала важны законодательные улучшения и операционное соответствие.
В настоящее время отсутствует четкая и согласованная регуляторная база. В США разные регулирующие органы имеют разногласия по классификации токенов, а в международной практике также отсутствуют эталонные стандарты. Это несоответствие угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на путаницу с регулированием, многие известные компании продолжают пробовать RWA в сфере недвижимости. Небольшое количество проектов уже предварительно доказало свою жизнеспособность. С установлением и совершенствованием правовой базы, ожидается быстрое развитие RWA в недвижимости.
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
Анализ проекта RWA в недвижимости: возможности и вызовы
Недвижимость RWA: Сочетание блокчейна и кирпичей
Реальные активы ( RWA ) существуют на рынке криптовалют уже много лет, еще в 2018 году были попытки токенизации активов и выпуска токенов ценных бумаг ( STO ). Однако из-за незрелости регулирования и отсутствия значительных доходов эти ранние попытки не смогли достичь масштаба.
В 2022 году повышение процентной ставки в США привело к тому, что доходность государственных облигаций превысила процентные ставки заемных крипто-стабильных монет, что сделало токенизацию государственных облигаций США как RWA более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.
В последние два года появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификацию инвестиционных продуктов и снижение порога входа. В данной статье будет проанализировано проектирование этих проектов, их достоинства и недостатки, а также потенциальный рынок, с основным вниманием на рынок недвижимости Северной Америки.
Методы токенизации рынка недвижимости
Инвестиционные возможности на рынке недвижимости огромны. Исследование, проведенное в марте 2023 года, показало, что стоимость上市 рынка недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а в мире — 2,66 триллиона долларов.
Токенизированный рынок недвижимости имеет три основных формы:
Токенизация недвижимости также может повысить прозрачность активов и демократичность управления.
Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) и недвижимость RWA схожи в предоставлении фрагментированных инвестиций, оба снижают порог входа и повышают ликвидность. Однако REIT обычно не предоставляет управление или право собственности, сохраняя централизованный операционный подход. Тем не менее, регулирующая база REIT все еще может служить ориентиром для проектов недвижимости RWA.
Проекты RWA в недвижимости обычно имеют следующие преимущества и недостатки:
Преимущества:
Недостатки:
Конкретные проекты различаются в зависимости от управления и методов продукта, фактическая ситуация может быть разной.
Анализ примеров
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов на блокчейне Ethereum и Gnosis.
RealT покупает недвижимость и законно токенизирует ее, поручая управление третьей стороне. Арендная плата распределяется между держателями токенов после вычета расходов. RealT отвечает за токенизацию, но юридически отделен от компании, владеющей активом. Владельцы токенов могут назначить новую управляющую компанию в случае дефолта компании.
В качестве примера недвижимости в Монгомери: общая стоимость 323,020 долларов США, выпущено 6,200 токенов, каждый по 52,10 долларов США. Месячная аренда 2,600 долларов США, после вычета 622 долларов США, чистая прибыль 1,978 долларов США. Каждый токен ежегодно распределяет 3,83 долларов США, годовая процентная ставка 7,35%.
RealT предоставляет 100% токенов, не требуя совместных инвестиций, поддерживая низкий риск. Управляющая компания берет 8% от аренды, платформа взимает 2% за токенизацию и надзорные сборы. Это позволяет RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и токенизации.
Тем не менее, децентрализованная собственность также приносит вызовы. Слишком маленькая доля инвестиций может привести к слишком высоким административным расходам. Между RealT и держателями токенов могут существовать конфликты интересов. Слишком высокая или слишком низкая доля RealT может повлиять на активность надзора.
Анализируя 10 недавно распроданных токенов недвижимости, выяснили, что большинство из них расположено в Детройте, где около 500 владельцев, а в двух случаях более 1000 человек. Примерно 90% инвесторов вложили менее 500 долларов, 9% инвестировали от 500 до 2000 долларов, а 1% вложили больше этой суммы. Это показывает, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность.
Согласно данным цепочки Gnosis, RealT распределил около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы составляют около 2.5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере 150K-180K долларов. Однако конкретная прибыль, полученная RealT от арендной платы, неизвестна.
RealT создала несколько корпоративных структур в Делавэре, чтобы упростить юридические процедуры и изолировать риски.
Паркл
Parcl является инвестиционной платформой DeFi, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl предоставляет связанные с недвижимостью синтетические активы через архитектуру AMM.
Parcl запустил Parcl Labs Price Feed, создавая индекс недвижимости конкретных районов на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на тенденциях цен на жилье.
Этот метод избегает правовых проблем, связанных с фактической эксплуатацией недвижимости. Хотя он и не полностью соответствует стандартам RWA, Parcl привлек инвестиции от нескольких известных учреждений, что стоит обратить внимание при обсуждении диверсификации продуктов RWA в недвижимости.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года эксплуатации уровень интереса все еще низок, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что дизайн продукта зрелый и команда активно продвигает его, Parcl все же сохраняет низкий уровень рыночного внимания и доли. Это может указывать на то, что крипторынок еще не готов к продуктам индексного фонда недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные крипто-компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты в области недвижимости RWA. Ripple объявила о поддержке токенизации недвижимости пользователей и ипотеки. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки кредитования под залог недвижимости.
Reinno — это проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою работу в 2022 году. Он представил два примечательных продукта, связанных с недвижимостью RWA:
Услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости: владельцы недвижимости могут предоставить документы на недвижимость компании Reinno, после одобрения создать компанию SPV в штате Делавэр. Reinno создает смарт-контракт для недвижимости, владельцы могут использовать токены в качестве залога для заемов.
Ипотечное финансирование: пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки жилья с использованием банковского кредита. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, после чего осуществляется возврат средств по фиксированной ставке в рамках соглашения.
Reinno использует централизованную оффлайн модель, клиенты должны предоставить физические документы. Этот метод имеет явные риски:
Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем для реальных активов в недвижимости (RWA) потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.
Вывод
Недвижимость RWA по-прежнему является относительно новой концепцией, и четкая рыночная капитализация или ведущие проекты еще не сформировались. Существующие проекты имеют относительно небольшой масштаб и базу пользователей. Эта область нуждается в строгом соблюдении нормативных требований и зрелой правовой структуры. Некоторые проекты используют структуры изоляции рисков или выбирают соответствующие финансовые продукты в качестве объектов инвестирования для снижения рисков. Однако для полного раскрытия потенциала важны законодательные улучшения и операционное соответствие.
В настоящее время отсутствует четкая и согласованная регуляторная база. В США разные регулирующие органы имеют разногласия по классификации токенов, а в международной практике также отсутствуют эталонные стандарты. Это несоответствие угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на путаницу с регулированием, многие известные компании продолжают пробовать RWA в сфере недвижимости. Небольшое количество проектов уже предварительно доказало свою жизнеспособность. С установлением и совершенствованием правовой базы, ожидается быстрое развитие RWA в недвижимости.