Исследование недвижимости на рынке RWA

Введение

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новинкой на рынке криптовалют, она существует как минимум с 2018 года, когда токенизация активов и выпуск токенов на основе ценных бумаг ( STO ) имели схожие черты с сегодняшней концепцией RWA. Однако из-за того, что регуляторная структура тогда была еще неразвита и потенциальные преимущества в доходности не были очевидны, эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый рыночный сегмент.

В 2022 году, с продолжающимся повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки заимствования стейблкоинов на крипторынке. Поэтому токенизация государственных облигаций США в RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. В результате такие известные DeFi проекты, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan и Siemens, а также некоторые правительства начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось множество проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение порога входа для инвесторов в недвижимость. В данном исследовании проводится анализ случаев таких проектов, рассматриваются преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости и их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном нацелены на активы и инвесторов в недвижимость Северной Америки, обсуждение соответствующих политик, норм и рыночных условий будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является огромной областью, полной инвестиционных возможностей. Согласно исследованию одной из аналитических платформ, проведенному в марте 2023 года, стоимость上市 недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, а стоимость全球上市 недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкого круга инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. децентрализованное финансирование владения недвижимостью.

2. Индексный продукт рынка недвижимости в определенном регионе.

3. Токенизированная недвижимость в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна усилили прозрачность и демократическое управление активами недвижимости.

Недвижимость инвестиционный траст ( REIT ) – это компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость. REIT предоставляет обычным инвесторам инвестиционные возможности, аналогичные паевым инвестиционным фондам, позволяя им получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствует росту рынка недвижимости в этом регионе. REIT и недвижимость RWA имеют схожие черты в предоставлении диверсифицированных инвестиционных возможностей в недвижимость, эффективно снижая инвестиционный порог и повышая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, их строгая проверка активов и инвестиционная структура в рамках строгого регулирующего режима обеспечивают надежный план для проектов недвижимости RWA.

В ходе работы над проектами RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили более ясное представление о их преимуществах и недостатках.

Обычно проекты RWA в недвижимости обладают вышеперечисленными характеристиками. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и подходах к продуктам, каждая из этих проектов сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Исследование случая

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является наиболее популярным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости (RWA) на рынке, сосредоточенным на инвестициях в американскую жилую недвижимость через Ethereum и блокчейн Gnosis (, в основном на Gnosis ).

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует сущности, владеющие правами собственности, в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты переданы третьей стороне. После вычета расходов аренда, полученная от конкретной недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически отделены от компаний, владеющих недвижимостью. Согласно описанию на их сайте, в случае дефолта компании, владельцы токенов сохраняют право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей правами на недвижимость. Следует отметить, что они не требуют обязательных совместных инвестиций в недвижимость, которую они выводят на рынок. Владельцы токенов недвижимости получают ежемесячную долю арендного дохода от этого объекта, за вычетом примерно 2,5% резервного фонда на обслуживание и административного сбора, который обычно составляет около 10% от стоимости.

В качестве примера возьмем недвижимость в Монгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов, цена каждого токена составляет 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость приносит 2,600 долларов арендного дохода в месяц. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовой доход составляет 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает распределение в 3.83 доллара, годовая доходность составляет 7.35%.

Что касается этой недвижимости, RealT предоставляет 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами, что позволяет поддерживать почти безрисковую модель работы. Управляющее агентство взимает 8% от арендной платы, а оставшуюся часть за обслуживание, в то время как инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющего агентства и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить значительное количество времени на управление и сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и выводе ее токенизации на рынок.

Однако, хотя распределенная собственность способствует совместному распределению рисков между инвесторами, это также создает определенные проблемы. Проблема возникает, когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, чтобы затраты на управление компанией стали жизнеспособными. Один отчет объясняет конфликты интересов между владельцами токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления недвижимостью, которой она владеет; если RealT имеет значительную долю в этих объектах, она может снизить агентские затраты; следовательно, неэффективное управление будет негативно сказываться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно повлиять на ликвидность токенов, и мелкие акционеры также могут стать бесплатными пользователями. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры смогут контролировать, насколько финансово жизнеспособна назначенная управляющая компания. С другой стороны, если доля RealT мала, у RealT может не быть достаточных стимулов для тщательного выбора управляющей компании или участия в процессе контроля, и многим инвесторам будет сложно эффективно взять на себя ответственность за контроль за управляющей компанией.

Я выбрал 10 токенов, которые недавно распроданы на рынке RealT, и использовал соответствующий блокчейн-эксплорер, чтобы узнать количество владельцев каждой недвижимости.

Как показано на графике, RealT делит недвижимость на разное количество токенов, поэтому цена каждого токена составляет примерно 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, и у них около 500 владельцев токенов, причем у двух объектов недвижимости количество владельцев превышает 1000. Теперь объединим количество токенов каждого владельца, чтобы понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это показывает, что RealT в определенной степени успешно создал рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и увеличил ликвидность на рынке жилья.

Согласно данным о транзакциях кошелька RealT (, адрес кошелька Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT выплатила около 6 миллионов долларов аренды. Платформенные сборы варьируются в зависимости от эксплуатационных расходов, страховки и налогов, составляя примерно 2,5%-3% от арендной платы, что эквивалентно доходу платформы за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов. Тем не менее, поскольку RealT не требует обязательного участия в инвестициях в недвижимость, и если выбрано инвестирование, нет конкретных ограничений или руководящих принципов, регулирующих уровень участия, доход, полученный RealT от арендных поступлений, по-прежнему не раскрыт.

С точки зрения структуры компании, RealT зарегистрировала Real Token Inc. в Делавэре в качестве основного юридического лица. Эта организация не владеет никакими активами в недвижимости; она служит исключительно операционным звеном проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в Делавэре в качестве материнской компании для ряда компаний в сфере недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет недвижимостью; ее главная цель - упростить правовые процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в любую недвижимость, подписывая контракт с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующую Series LLC для каждого инвестиционного объекта недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC, каждая Series LLC владеет конкретной недвижимостью и соответствующими токенами. Эта структура призвана гарантировать, что финансовые или юридические проблемы одной недвижимости не повлияют на другие объекты недвижимости под управлением RealT, а также не повлияют на операционную деятельность материнской компании.

Паркл

Парцел — это платформа для инвестиций в DeFi, которая позволяет пользователям торговать ценовыми движениями на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения постоянного экспонирования к синтетическим активам с использованием структуры AMM. Parcl вводит ценовые ленты Parcl Labs, создавая индексы для недвижимости в определенных районах на основе истории продаж. Срок истории продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов есть возможность спекулировать на стоимости недвижимости, можно открывать длинные или короткие позиции по ценам на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в операциях платформы не участвует реальная недвижимость. Некоторые могут сомневаться, является ли это действительно проектом RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеуказанным стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, получивший инвестиции от нескольких известных организаций в отрасли. Обсуждение разнообразных возможностей RWA в сфере недвижимости является разумным.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, в настоящее время общая заблокированная стоимость составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день - менее 50 человек.

Продукты Parcl просты и быстро разрабатываются. Ценовые предложения Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционной деятельности команда Parcl активно запускает такие программы привлечения пользователей, как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на наличие этих преимуществ и поддержку множества известных инвестиционных институтов, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромное рыночное положение, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченные объемы торгов. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индексной недвижимости.

Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. В июле Ripple выпустила объявление, в котором говорится, что ее команда по цифровым валютам центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO интегрировалась с RobinLand, поддерживая ипотеку на недвижимость. RealT предлагает использование токенизированной недвижимости в качестве залога для кредитов, но эта услуга ограничена только токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по кредитованию токенов и не существенно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno — это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою работу в 2022 году. Несмотря на то, что он не оставил значительного следа на рынке, он представил два замечательных продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это услуга кредитования, основанная на токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут подать документы на недвижимость в Reinno. После получения одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию для этой сделки. Затем Reinno создаст смарт-контракт для токенов недвижимости, которые владельцы могут использовать в качестве залога для кредита. Сумма кредита будет основана на стоимости токенов.

Второй продукт - это финансирование ипотечного кредита. Пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки её с помощью ипотечного кредита.