Ativos do mundo real ( RWA ) existem no mercado de criptomoedas há vários anos, com tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) já em 2018. No entanto, devido à regulação imatura e à falta de retornos significativos, essas tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos fez com que os rendimentos dos títulos do governo superassem as taxas de empréstimo de stablecoins criptográficas, tornando a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos do mundo real (RWA) mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar os RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial, com foco principal no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
As oportunidades de investimento no mercado imobiliário são enormes. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor global é de 2,66 trilhões de dólares.
O mercado imobiliário tokenizado tem três formas principais:
Financiamento da propriedade fragmentada
Produto de Índice Imobiliário de Área Específica
Empréstimos colateralizados com tokens de propriedade
A tokenização de imóveis também pode aumentar a transparência dos ativos e a democratização da governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são semelhantes aos Ativos Reais Imobiliários (RWA) na oferta de investimentos fragmentados, ambos reduzindo as barreiras de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem gestão ou propriedade, mantendo uma operação centralizada. Apesar disso, o quadro regulatório dos REITs pode ainda servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
Os projetos RWA de imóveis geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Reduzir o limiar de investimento
Aumentar a liquidez
Negócios convenientes
Acessível globalmente
Alta transparência
Desvantagens:
Regulação não clara
A proteção legal é limitada
Gerir complexidade
Custos operacionais elevados
A volatilidade de preços é alta
Os projetos específicos variam devido a diferentes abordagens de gestão e produto, com situações reais distintas.
Análise de Caso
RealT
RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de propriedades residenciais americanas para investimento por parte de pequenos investidores nas redes Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis e os tokeniza de acordo com a lei, delegando a gestão a terceiros. O aluguel, após a dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pela tokenização, mas está juridicamente isolada da empresa que detém os ativos. Os proprietários de tokens podem designar uma nova empresa de gestão em caso de incumprimento da empresa.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery: valor total de 323,020 dólares, emissão de 6,200 tokens, cada um a 52,10 dólares. Renda mensal de 2,600 dólares, com um lucro líquido de 1,978 dólares após deduzir 622 dólares em despesas. Cada token distribui 3,83 dólares por ano, com uma taxa de juros anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens, sem necessidade de investimento conjunto, mantendo um modo de baixo risco. A administração retira 8% do aluguel, enquanto a plataforma cobra 2% de taxas de tokenização e supervisão. Isso permite que a RealT se concentre em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Uma participação muito pequena pode resultar em custos de gestão excessivos. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens. Uma participação excessiva ou insuficiente na RealT pode afetar a proatividade na supervisão.
Através da análise dos 10 tokens imobiliários mais recentes que esgotaram, descobriu-se que a maioria está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores, e duas propriedades com mais de 1.000 pessoas. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% acima desse valor. Isso mostra que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez.
De acordo com os dados da cadeia Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de cerca de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, o lucro específico que a RealT obtém com os aluguéis não é conhecido.
A RealT estabeleceu várias entidades empresariais em Delaware para simplificar os procedimentos legais e isolar riscos.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. Parcl fornece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.
A Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, criando um índice imobiliário específico de áreas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas.
Este método evita problemas legais relacionados à operação de propriedades reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de várias instituições conhecidas, e é relevante a atenção quando se discute a diversificação de produtos RWA imobiliários.
A Parcl Testnet foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a atenção ainda é baixa, com um volume de transações diário de menos de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar do design do produto ser maduro e da equipe estar a promover ativamente, a Parcl ainda mantém uma baixa atenção e quota de mercado. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está pronto para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas, como a Ripple e a MakerDAO, também estão a explorar produtos imobiliários RWA. A Ripple anunciou o suporte à tokenização de propriedades dos usuários e ao financiamento hipotecário. A MakerDAO está a colaborar com a Robinland para apoiar o empréstimo colateralizado de propriedades.
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Ele introduziu dois produtos relacionados a ativos do mundo real (RWA) na área imobiliária que merecem destaque:
Serviços de empréstimo baseados em propriedades tokenizadas: os proprietários podem enviar documentos de propriedade para a Reinno e, após a aprovação, criar uma empresa SPV no estado de Delaware. A Reinno cria contratos inteligentes para a propriedade, e os proprietários podem usar os tokens como garantia para obter empréstimos.
Financiamento de hipoteca: Após os usuários adquirirem uma casa com um empréstimo bancário, podem tokenizar a propriedade para financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para reembolsar o empréstimo bancário, e depois reembolsam ao protocolo a uma taxa fixa.
A Reinno adota um modelo centralizado offline, onde os clientes precisam submeter documentos físicos. Este método apresenta riscos evidentes:
Se o mutuário incumprir, a Reinno terá dificuldade em processar, uma vez que não é o verdadeiro credor.
Se o proprietário vender a casa ou parar de pagar o empréstimo bancário, isso pode levar à "dupla utilização" do imóvel.
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes claramente definidos. O tamanho e a base de usuários dos projetos existentes são relativamente pequenos. Este campo requer conformidade rigorosa e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados como alvos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial, o avanço legislativo e a conformidade operacional são fundamentais.
Atualmente, falta um quadro regulatório claro e consistente. Existem divergências na classificação de tokens entre diferentes órgãos reguladores dos Estados Unidos, e também falta um padrão de referência a nível internacional. Essa inconsistência ameaça investidores potenciais e compromete a viabilidade a longo prazo da tokenização de ativos.
Apesar da confusão regulatória, muitas empresas conhecidas estão tentando RWA imobiliário. Alguns projetos já provaram a viabilidade em uma fase inicial. Com a criação e aprimoramento do quadro jurídico, espera-se um rápido desenvolvimento para o RWA imobiliário.
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Análise de projetos de RWA imobiliários: oportunidades e desafios coexistem
Imóveis RWA: a combinação de Blockchain e tijolos
Ativos do mundo real ( RWA ) existem no mercado de criptomoedas há vários anos, com tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) já em 2018. No entanto, devido à regulação imatura e à falta de retornos significativos, essas tentativas iniciais não conseguiram ganhar escala.
Em 2022, o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos fez com que os rendimentos dos títulos do governo superassem as taxas de empréstimo de stablecoins criptográficas, tornando a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos do mundo real (RWA) mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar os RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, diversificar produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este artigo analisará as vantagens e desvantagens do design desses projetos e o mercado potencial, com foco principal no mercado imobiliário da América do Norte.
Métodos de tokenização do mercado imobiliário
As oportunidades de investimento no mercado imobiliário são enormes. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor global é de 2,66 trilhões de dólares.
O mercado imobiliário tokenizado tem três formas principais:
A tokenização de imóveis também pode aumentar a transparência dos ativos e a democratização da governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são semelhantes aos Ativos Reais Imobiliários (RWA) na oferta de investimentos fragmentados, ambos reduzindo as barreiras de entrada e aumentando a liquidez. No entanto, os REITs geralmente não oferecem gestão ou propriedade, mantendo uma operação centralizada. Apesar disso, o quadro regulatório dos REITs pode ainda servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
Os projetos RWA de imóveis geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:
Vantagens:
Desvantagens:
Os projetos específicos variam devido a diferentes abordagens de gestão e produto, com situações reais distintas.
Análise de Caso
RealT
RealT foi lançado em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de propriedades residenciais americanas para investimento por parte de pequenos investidores nas redes Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis e os tokeniza de acordo com a lei, delegando a gestão a terceiros. O aluguel, após a dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pela tokenização, mas está juridicamente isolada da empresa que detém os ativos. Os proprietários de tokens podem designar uma nova empresa de gestão em caso de incumprimento da empresa.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery: valor total de 323,020 dólares, emissão de 6,200 tokens, cada um a 52,10 dólares. Renda mensal de 2,600 dólares, com um lucro líquido de 1,978 dólares após deduzir 622 dólares em despesas. Cada token distribui 3,83 dólares por ano, com uma taxa de juros anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens, sem necessidade de investimento conjunto, mantendo um modo de baixo risco. A administração retira 8% do aluguel, enquanto a plataforma cobra 2% de taxas de tokenização e supervisão. Isso permite que a RealT se concentre em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Uma participação muito pequena pode resultar em custos de gestão excessivos. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens. Uma participação excessiva ou insuficiente na RealT pode afetar a proatividade na supervisão.
Através da análise dos 10 tokens imobiliários mais recentes que esgotaram, descobriu-se que a maioria está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores, e duas propriedades com mais de 1.000 pessoas. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2000 dólares, e 1% acima desse valor. Isso mostra que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez.
De acordo com os dados da cadeia Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita de cerca de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, o lucro específico que a RealT obtém com os aluguéis não é conhecido.
A RealT estabeleceu várias entidades empresariais em Delaware para simplificar os procedimentos legais e isolar riscos.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. Parcl fornece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.
A Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, criando um índice imobiliário específico de áreas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas.
Este método evita problemas legais relacionados à operação de propriedades reais. Embora não esteja completamente em conformidade com os padrões de RWA, a Parcl recebeu investimentos de várias instituições conhecidas, e é relevante a atenção quando se discute a diversificação de produtos RWA imobiliários.
A Parcl Testnet foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a atenção ainda é baixa, com um volume de transações diário de menos de 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar do design do produto ser maduro e da equipe estar a promover ativamente, a Parcl ainda mantém uma baixa atenção e quota de mercado. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está pronto para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Algumas grandes empresas de criptomoedas, como a Ripple e a MakerDAO, também estão a explorar produtos imobiliários RWA. A Ripple anunciou o suporte à tokenização de propriedades dos usuários e ao financiamento hipotecário. A MakerDAO está a colaborar com a Robinland para apoiar o empréstimo colateralizado de propriedades.
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Ele introduziu dois produtos relacionados a ativos do mundo real (RWA) na área imobiliária que merecem destaque:
Serviços de empréstimo baseados em propriedades tokenizadas: os proprietários podem enviar documentos de propriedade para a Reinno e, após a aprovação, criar uma empresa SPV no estado de Delaware. A Reinno cria contratos inteligentes para a propriedade, e os proprietários podem usar os tokens como garantia para obter empréstimos.
Financiamento de hipoteca: Após os usuários adquirirem uma casa com um empréstimo bancário, podem tokenizar a propriedade para financiamento. Os fundos obtidos são utilizados para reembolsar o empréstimo bancário, e depois reembolsam ao protocolo a uma taxa fixa.
A Reinno adota um modelo centralizado offline, onde os clientes precisam submeter documentos físicos. Este método apresenta riscos evidentes:
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto. No futuro, o RWA imobiliário precisará de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente novo, sem um tamanho de mercado ou projetos líderes claramente definidos. O tamanho e a base de usuários dos projetos existentes são relativamente pequenos. Este campo requer conformidade rigorosa e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados como alvos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial, o avanço legislativo e a conformidade operacional são fundamentais.
Atualmente, falta um quadro regulatório claro e consistente. Existem divergências na classificação de tokens entre diferentes órgãos reguladores dos Estados Unidos, e também falta um padrão de referência a nível internacional. Essa inconsistência ameaça investidores potenciais e compromete a viabilidade a longo prazo da tokenização de ativos.
Apesar da confusão regulatória, muitas empresas conhecidas estão tentando RWA imobiliário. Alguns projetos já provaram a viabilidade em uma fase inicial. Com a criação e aprimoramento do quadro jurídico, espera-se um rápido desenvolvimento para o RWA imobiliário.