Étude de l'immobilier sur le marché RWA

Introduction

Le concept d'actifs réels ( RWA ) n'est pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, il existe depuis au moins 2018, lorsque la tokenisation d'actifs et l'émission de tokens de type sécurité ( STO ) présentaient des similitudes avec le concept actuel de RWA. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire encore immature à l'époque et d'un avantage de rendement potentiel peu évident, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer en un segment de marché mature.

En 2022, alors que les États-Unis continuaient d'augmenter leurs taux d'intérêt, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins sur le marché crypto. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie crypto. En conséquence, des projets DeFi bien connus tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles comme Goldman Sachs, JPMorgan et Siemens, et même certains gouvernements, ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de différentes manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude effectue une analyse de cas de tels projets, explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs et les investisseurs immobiliers en Amérique du Nord, la discussion des politiques, des réglementations et des conditions du marché sera principalement axée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Selon une étude d'une certaine plateforme de données réalisée en mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et plus flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

Financement de la propriété immobilière décentralisée 1).

2. produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique.

3. La tokenisation de l'immobilier en tant que garantie.

De plus, l'intégration de la tokenisation et de la blockchain renforce la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont des sociétés qui possèdent, gèrent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires des opportunités d'investissement similaires à des fonds communs de placement, leur permettant de générer des revenus basés sur les dividendes et un rendement total, tout en aidant à la croissance du marché immobilier local. Les REIT et les actifs immobiliers RWA présentent des similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier diversifiées, réduisant efficacement le seuil d'investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse vérification des actifs et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournissent une solide feuille de route pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA dans l'immobilier, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers présentent les caractéristiques ci-dessus. Après avoir étudié des cas spécifiques en profondeur, j'ai constaté qu'en raison des différences de gestion et de méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations différentes dans sa mise en œuvre réelle.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets immobiliers RWA. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine respectif. Il convient de noter que ce sont encore des projets récents, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et des tests de marché à long terme et approfondis.

RealT

RealT a été lancé en 2019, étant l'un des premiers projets RWA dans le secteur immobilier, se concentrant sur la disponibilité d'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis (, principalement sur Gnosis ).

RealT acquiert des biens résidentiels et tokenise les entités possédant des contrats immobiliers conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des dépenses, les loyers générés par des biens spécifiques sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement distincts des sociétés détenant des actifs immobiliers. Selon la description de leur site, si la société fait défaut, les détenteurs de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant le contrat immobilier. Il convient de noter qu'ils n'exigent pas obligatoirement un co-investissement dans les propriétés qu'ils mettent sur le marché. Les détenteurs de jetons immobiliers peuvent recevoir chaque mois une part des revenus locatifs de la propriété, hors environ 2,5 % de réserve pour entretien et frais de gestion, les frais de gestion étant généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, la valeur totale des tokens immobiliers est de 323 020 dollars, chaque token est au prix de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 tokens émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un revenu annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque token reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT offre 100 % de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et peut maintenir un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % du loyer, ainsi que le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser énormément de temps en gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés éligibles et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la répartition de la propriété facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle pose également des défis. Des problèmes surviennent lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont si faibles que les coûts de gestion de l'entreprise deviennent irréalistes. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit des agences de gestion pour gérer les biens qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de ces biens, elle peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une gestion inefficace aura un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela pourrait avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires pourraient également devenir des free riders. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent la viabilité financière des agences de gestion engagées. D'autre part, si la part de RealT est très faible, RealT pourrait manquer de motivation suffisante pour choisir correctement les agences de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont du mal à assumer efficacement la responsabilité de la supervision des agences de gestion.

J'ai sélectionné les 10 derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé des explorateurs de blockchain pertinents pour trouver le nombre de propriétaires de chaque bien immobilier.

Comme indiqué dans le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, de sorte que le prix de chaque jeton est d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinons le nombre de jetons de chaque détenteur pour comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ( adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme varient en fonction des coûts d'entretien, des assurances et des taxes, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui équivaut à un revenu de plateforme d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT ne force pas la participation aux investissements immobiliers, et qu'il n'y a pas de limites ni de directives spécifiques concernant le niveau de participation si l'investissement est choisi, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas encore été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware comme entité principale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère pour une série de sociétés immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier; son principal objectif est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT crée une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle il investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure est conçue pour garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés sous RealT, ni n'impacte les opérations de la société mère.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les tendances de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle sur des actifs synthétiques, en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le feed de prix Parcl Labs, créant des indices pour l'immobilier dans des zones spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, en prenant des positions longues ou courtes sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On pourrait remettre en question si c'est vraiment un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux normes susmentionnées. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de plusieurs institutions reconnues dans le secteur. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, et la valeur totale des actifs verrouillés est actuellement de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl ne semble pas avoir suscité beaucoup d'intérêt, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Les prix de Parcl Labs et la conception du marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux investisseurs institutionnels renommés, Parcl maintient une position de marché relativement discrète, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour les produits d'indices immobiliers.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers en tant que garantie de prêt. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO s'est intégré à RobinLand pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT propose d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garanties de prêt, mais ce service est limité aux jetons qu'ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'améliore pas substantiellement la liquidité des capitaux pour les propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à l'immobilier RWA qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre des documents immobiliers à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial pour la transaction dans le Delaware. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour les tokens immobiliers, que les propriétaires peuvent utiliser comme garantie pour le prêt. Le montant du prêt sera basé sur la valeur des tokens.

Le deuxième produit est le financement par prêt hypothécaire. Après avoir acheté un bien immobilier avec un prêt hypothécaire, les utilisateurs peuvent tokeniser la propriété.