房地产RWA:区块链与砖块的结合

真实世界资产(RWA)在加密货币市场已存在多年,早在2018年就有资产代币化和证券代币发行(STO)的尝试。然而,由于监管不成熟和缺乏显著回报,这些早期尝试并未形成规模。

2022年,美国利率上调使国债收益率超过了加密稳定币借贷利率,将美国国债作为RWA标的代币化对加密行业更具吸引力。一些成熟的DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,降低入门门槛。本文将分析这些项目的设计优缺点及潜在市场,主要关注北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场投资机会庞大。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值1.3万亿美元,全球为2.66万亿美元。

代币化房地产市场主要有三种形式:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产指数产品
3. 房产代币抵押借贷

房产代币化还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资方面相似,都降低了门槛并增强流动性。但REIT通常不提供管理或所有权,保持中心化运营。尽管如此,REIT的监管框架仍可为房地产RWA项目提供参考。

房地产RWA项目通常具有以下优缺点:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高流动性
• 交易便捷
• 全球可访问
• 透明度高

缺点:

• 监管不明确
• 法律保护有限
• 管理复杂
• 运营成本高
• 价格波动大

具体项目因管理和产品方法不同,实际情况各异。

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,专注于在以太坊和Gnosis链上代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买房产并依法代币化,委托第三方管理。租金扣除费用后分配给代币持有者。RealT负责代币化,但与持有资产的公司法律隔离。代币所有者可在公司违约时指定新管理公司。

以一处蒙哥马利房产为例:总价值323,020美元,发行6,200个代币,每个52.10美元。月租金2,600美元,扣除622美元费用后净利润1,978美元。每个代币年分配3.83美元,年利率7.35%。

RealT提供100%代币,无需共同投资,维持低风险模式。管理方从租金中取8%,平台收取2%代币化和监督费用。这使RealT可专注于寻找合格房产并代币化。

然而,分散所有权也带来挑战。投资占比过小可能导致管理成本过高。RealT和代币持有者之间可能存在利益冲突。RealT持股比例过高或过低都可能影响监督积极性。

通过分析最新售罄的10个房产代币,发现大多数位于底特律,约有500个持有者,两处超过1,000人。约90%投资者投资少于500美元,9%投资500-2000美元,1%超过此数额。这显示RealT在一定程度上为散户创造了房地产投资市场,增加了流动性。

根据Gnosis链数据,RealT总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于近两年收入150K-180K美元。但RealT从租金获得的具体利润不得而知。

RealT在特拉华州设立了多个公司实体,以简化法律程序并隔离风险。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场价格变动。Parcl通过AMM架构提供房地产相关的合成资产。

Parcl推出了Parcl LabsPrice Feed,创建基于销售历史的特定区域房地产指数。投资者可对房价走势进行投机。

这种方法避免了实际房产运营的法律问题。虽不完全符合RWA标准,但Parcl获得了多家知名机构投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。但经过一年多运营,关注度仍较低,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

尽管产品设计成熟且团队积极推广,Parcl仍保持较低市场关注度和份额。这或许表明加密市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布支持用户房产代币化并抵押贷款。MakerDAO与Robinland合作支持房产抵押借贷。

Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目。它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品:

1. 基于代币化房产的贷款服务:房主可将房产文件提交给Reinno,获批后在特拉华州创建SPV公司。Reinno为房产创建智能合约,所有者可将代币作为抵押品借贷。

2. 房贷融资:用户用银行贷款购房后,可将房产所有权代币化融资。所得资金用于偿还银行贷款,之后按固定利率向协议还款。

Reinno采用中心化线下模式,客户需提交实体文件。这种方法存在明显风险:

1. 如借款人违约,Reinno难以起诉,因为它不是实际贷款人。
2. 如房主出售房屋或停止偿还银行贷款,可能导致房产"双花"。

这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA仍是较新概念,尚未形成明确市场规模或龙头项目。现有项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格合规和成熟法律框架。一些项目采用风险隔离结构或选择相关金融产品作为投资标的以降低风险。但要充分发挥潜力,立法进步和运营合规至关重要。

目前缺乏清晰一致的监管框架。美国不同监管机构对代币分类存在分歧,国际上也缺乏参考标准。这种不一致威胁潜在投资者,危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管混乱,仍有许多知名企业在尝试房地产RWA。少量项目已初步证明可行性。随着法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。