Bất động sản RWA: Sự kết hợp giữa Blockchain và khối
Tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trên thị trường tiền điện tử nhiều năm, từ năm 2018 đã có những cố gắng trong việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do quy định chưa trưởng thành và thiếu lợi nhuận đáng kể, những cố gắng ban đầu này không phát triển quy mô.
Năm 2022, việc tăng lãi suất tại Mỹ đã khiến tỷ suất lợi nhuận trái phiếu chính phủ vượt qua lãi suất cho vay của tiền điện tử ổn định, làm cho việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ trở thành tài sản thực (RWA) hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư, giảm bớt rào cản gia nhập. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản rất lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ là 1.3 triệu tỷ USD, toàn cầu là 2.66 triệu tỷ USD.
Thị trường bất động sản token hóa chủ yếu có ba hình thức:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp bằng token bất động sản
Token hóa bất động sản có thể nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA đều tương tự nhau trong việc cung cấp đầu tư phân mảnh, giảm bớt rào cản gia nhập và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì hoạt động tập trung. Dù vậy, khung pháp lý của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng tính thanh khoản
Giao dịch thuận tiện
Có thể truy cập toàn cầu
Độ minh bạch cao
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Bảo vệ pháp lý có hạn
Quản lý phức tạp
Chi phí vận hành cao
Biến động giá lớn
Cụ thể, các dự án do quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, tình hình thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản và token hóa theo luật pháp, ủy thác cho bên thứ ba quản lý. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm token hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu tài sản. Chủ sở hữu token có thể chỉ định công ty quản lý mới khi công ty vi phạm hợp đồng.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ: Tổng giá trị 323,020 đô la, phát hành 6,200 mã thông báo, mỗi mã 52.10 đô la. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí thì lợi nhuận ròng là 1,978 đô la. Mỗi mã thông báo được phân phối 3.83 đô la mỗi năm, lãi suất hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình rủi ro thấp. Bên quản lý lấy 8% từ tiền thuê, nền tảng thu 2% phí token hóa và giám sát. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Tỷ lệ đầu tư quá nhỏ có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token. Tỷ lệ nắm giữ cổ phần của RealT quá cao hoặc quá thấp đều có thể ảnh hưởng đến tính tích cực của việc giám sát.
Thông qua việc phân tích 10 mã bất động sản đã bán hết gần đây, phát hiện ra rằng hầu hết nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ, hai địa điểm có hơn 1.000 người. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% vượt qua số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng cường tính thanh khoản.
Theo dữ liệu của chuỗi Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu gần 150K-180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, lợi nhuận cụ thể mà RealT thu được từ tiền thuê thì không rõ ràng.
RealT đã thành lập nhiều thực thể công ty tại bang Delaware để đơn giản hóa quy trình pháp lý và cách ly rủi ro.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng, đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, mức độ quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã chín muồi và đội ngũ tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần thấp trên thị trường. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã công bố hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và cho vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa: Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ thành lập công ty SPV tại Delaware. Reinno tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản, chủ sở hữu có thể dùng token làm tài sản thế chấp để vay.
Tài chính vay mua nhà: Người dùng có thể token hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi vay ngân hàng để mua nhà. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó thanh toán theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.
Reinno áp dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, khách hàng cần phải nộp tài liệu vật lý. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:
Nếu người vay vi phạm hợp đồng, Reinno khó có thể kiện, vì nó không phải là người cho vay thực sự.
Nếu chủ nhà bán nhà hoặc ngừng trả nợ ngân hàng, có thể dẫn đến việc "đôi hoa" tài sản.
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản vẫn là khái niệm khá mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án đầu ngành. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần sự tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc phân tách rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan làm đối tượng đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để phát huy đầy đủ tiềm năng, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là vô cùng quan trọng.
Hiện tại thiếu một khung pháp lý rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau của Hoa Kỳ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và trên toàn cầu cũng thiếu tiêu chuẩn tham khảo. Sự không nhất quán này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quy định, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Phân tích dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng hành
Bất động sản RWA: Sự kết hợp giữa Blockchain và khối
Tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại trên thị trường tiền điện tử nhiều năm, từ năm 2018 đã có những cố gắng trong việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ). Tuy nhiên, do quy định chưa trưởng thành và thiếu lợi nhuận đáng kể, những cố gắng ban đầu này không phát triển quy mô.
Năm 2022, việc tăng lãi suất tại Mỹ đã khiến tỷ suất lợi nhuận trái phiếu chính phủ vượt qua lãi suất cho vay của tiền điện tử ổn định, làm cho việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ trở thành tài sản thực (RWA) hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư, giảm bớt rào cản gia nhập. Bài viết này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp token hóa thị trường bất động sản
Cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản rất lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ là 1.3 triệu tỷ USD, toàn cầu là 2.66 triệu tỷ USD.
Thị trường bất động sản token hóa chủ yếu có ba hình thức:
Token hóa bất động sản có thể nâng cao tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA đều tương tự nhau trong việc cung cấp đầu tư phân mảnh, giảm bớt rào cản gia nhập và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì hoạt động tập trung. Dù vậy, khung pháp lý của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Cụ thể, các dự án do quản lý và phương pháp sản phẩm khác nhau, tình hình thực tế cũng khác nhau.
Phân tích trường hợp
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ trên chuỗi Ethereum và Gnosis để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản và token hóa theo luật pháp, ủy thác cho bên thứ ba quản lý. Tiền thuê sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm token hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu tài sản. Chủ sở hữu token có thể chỉ định công ty quản lý mới khi công ty vi phạm hợp đồng.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ: Tổng giá trị 323,020 đô la, phát hành 6,200 mã thông báo, mỗi mã 52.10 đô la. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí thì lợi nhuận ròng là 1,978 đô la. Mỗi mã thông báo được phân phối 3.83 đô la mỗi năm, lãi suất hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình rủi ro thấp. Bên quản lý lấy 8% từ tiền thuê, nền tảng thu 2% phí token hóa và giám sát. Điều này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Tỷ lệ đầu tư quá nhỏ có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token. Tỷ lệ nắm giữ cổ phần của RealT quá cao hoặc quá thấp đều có thể ảnh hưởng đến tính tích cực của việc giám sát.
Thông qua việc phân tích 10 mã bất động sản đã bán hết gần đây, phát hiện ra rằng hầu hết nằm ở Detroit, với khoảng 500 người nắm giữ, hai địa điểm có hơn 1.000 người. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% vượt qua số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng cường tính thanh khoản.
Theo dữ liệu của chuỗi Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu gần 150K-180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, lợi nhuận cụ thể mà RealT thu được từ tiền thuê thì không rõ ràng.
RealT đã thành lập nhiều thực thể công ty tại bang Delaware để đơn giản hóa quy trình pháp lý và cách ly rủi ro.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch biến động giá trên thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Mặc dù không hoàn toàn phù hợp với tiêu chuẩn RWA, nhưng Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều tổ chức nổi tiếng, đáng chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, mức độ quan tâm vẫn còn thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã chín muồi và đội ngũ tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm và thị phần thấp trên thị trường. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã công bố hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và cho vay thế chấp. MakerDAO hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được mã hóa: Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ thành lập công ty SPV tại Delaware. Reinno tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản, chủ sở hữu có thể dùng token làm tài sản thế chấp để vay.
Tài chính vay mua nhà: Người dùng có thể token hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi vay ngân hàng để mua nhà. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó thanh toán theo lãi suất cố định cho thỏa thuận.
Reinno áp dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, khách hàng cần phải nộp tài liệu vật lý. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:
Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản vẫn là khái niệm khá mới, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án đầu ngành. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần sự tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc phân tách rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan làm đối tượng đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Nhưng để phát huy đầy đủ tiềm năng, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là vô cùng quan trọng.
Hiện tại thiếu một khung pháp lý rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau của Hoa Kỳ có sự khác biệt trong việc phân loại token, và trên toàn cầu cũng thiếu tiêu chuẩn tham khảo. Sự không nhất quán này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quy định, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án đã chứng minh được tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng.