Gayrimenkul RWA: Blok Zinciri ile Tuğla'nın Birleşimi
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yıllardır mevcut, 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token teklifleri ( STO ) için denemeler yapılmıştı. Ancak, düzenleyici olgunluğun eksikliği ve önemli getirilerin olmaması nedeniyle bu erken denemeler ölçeklenmemiştir.
2022'de, ABD faiz oranlarının artırılması, devlet tahvili getirilerinin kripto stabilcoin borç verme oranlarını aşmasına neden oldu ve ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto endüstrisi için daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş bariyerlerini düşürmektir. Bu makalede, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarları analiz edilecektir; ana odak, Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına olacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı yatırım fırsatları büyüktür. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının başlıca üç biçimi vardır:
Parçalı Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
Belirli Bölge Gayrimenkul Endeksi Ürünü
Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi
Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de giriş engelini azaltır ve likiditeyi artırır. Ancak REIT genellikle yönetim veya sahiplik sağlamaz, merkezi bir işletim sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi, Gayrimenkul RWA projeleri için bir referans sağlayabilir.
Gayrimenkul RWA projelerinin genellikle aşağıdaki avantajları ve dezavantajları vardır:
Avantajlar:
Yatırım eşiğini düşürmek
Likiditeyi artırmak
İşlemler kolay
Küresel Erişim
Yüksek şeffaflık
Eksiklikler:
Düzenleme belirsiz
Hukuki koruma sınırlıdır
Karmaşık Yönetim
Yüksek işletme maliyeti
Fiyat dalgalanmaları büyük
Belirli projeler, yönetim ve ürün yöntemlerinin farklılıkları nedeniyle, gerçek durumlar çeşitlilik göstermektedir.
Örnek Analizi
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve erken dönem emlak RWA projelerinden biridir, Ethereum ve Gnosis zincirlerinde ABD konut mülklerini bireysel yatırımcılara tokenlaştırmaya odaklanmaktadır.
RealT, mülk satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü taraf yönetimi devreder. Kira, masraflar düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirmeden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Token sahipleri, şirketin temerrüt etmesi durumunda yeni bir yönetim şirketi atayabilir.
Bir Montgomery gayrimenkulü örneği: Toplam değer 323.020 dolar, 6.200 token çıkarılmıştır, her biri 52.10 dolar. Aylık kira 2.600 dolar, 622 dolar gider düşüldükten sonra net kâr 1.978 dolar. Her token için yıllık dağıtım 3.83 dolar, yıllık faiz oranı %7.35.
RealT, %100 token sağlamakta, ortak yatırım gerektirmekte ve düşük risk modeli sürdürmektedir. Yönetici, kiralardan %8 alırken, platform %2 tokenizasyon ve denetim ücreti almaktadır. Bu, RealT'nin uygun mülkleri bulmaya ve tokenize etmeye odaklanmasını sağlamaktadır.
Ancak, dağıtılmış mülkiyet de zorluklar getiriyor. Yatırım payının çok düşük olması, yönetim maliyetlerinin çok yüksek olmasına yol açabilir. RealT ve token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir. RealT'nin hissedarlık oranının çok yüksek veya çok düşük olması, denetim istekliliğini etkileyebilir.
Son satılan 10 gayrimenkul tokenini analiz ederek, çoğunun Detroit'te bulunduğu, yaklaşık 500 sahibinin olduğu ve iki tanesinin 1,000 kişiden fazla olduğu tespit edildi. Yaklaşık %90 yatırımcı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500-2000 dolar arasında ve %1'i bu miktardan fazlasını yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı yarattığını ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
Gnosis zinciri verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri kira bedelinin %2.5-3 civarındadır ve bu da son iki yılda 150K-180K dolar gelir demektir. Ancak RealT'nin kiradan elde ettiği kesin kar bilinmemektedir.
RealT, Delaware'da birden fazla şirket kurdu, hukuki süreçleri basitleştirmek ve riskleri izole etmek için.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasa fiyatlarındaki değişimleri ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanmaktadır.
Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i tanıttı. Yatırımcılar, konut fiyatı eğilimleri üzerinde spekülasyon yapabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk işletiminin hukuki sorunlarını önler. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl birçok tanınmış kuruluştan yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışılırken dikkate değer.
Parcl test ağı 2022 yılında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir işletilmesine rağmen, ilgi hala düşük, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Ürün tasarımı olgun ve ekip aktif olarak tanıtım yapmasına rağmen, Parcl hala düşük pazar ilgisi ve payı koruyor. Bu, belki de kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Birkaç büyük kripto şirketi, Ripple ve MakerDAO gibi, gayrimenkul RWA ürünlerini keşfetmektedir. Ripple, kullanıcıların gayrimenkul tokenizasyonunu ve ipoteklemeyi desteklediğini duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipotek borç verme işlemlerini desteklemek için Robinland ile iş birliği yaptı.
Reinno, 2020 yılında başlatılan ve 2022 yılında faaliyetini durduran bir projedir. İki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır:
Tokenleştirilmiş gayrimenkul teminatlı kredi hizmeti: Gayrimenkul sahipleri, belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra Delaware'de bir SPV şirketi kurabilir. Reinno, gayrimenkul için akıllı sözleşme oluşturur, sahipler token'leri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.
Konut Kredisi Finansmanı: Kullanıcı, bankadan kredi alarak konut satın aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar bankaya olan krediyi geri ödemek için kullanılır, ardından sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapılır.
Reinno, merkezi bir çevrimdışı model benimsemekte, müşterilerin fiziksel belgeler sunması gerekmektedir. Bu yöntem belirgin riskler taşımaktadır:
Eğer borçlu temerrüde düşerse, Reinno'nun dava açması zor olacaktır çünkü o gerçek kredi veren değildir.
Eğer ev sahibi evi satarsa veya bankaya olan krediyi ödemeyi durdurursa, bu mülkün "çift harcama" yapmasına neden olabilir.
Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte, gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.
Sonuç
Gayrimenkul RWA hâlâ nispeten yeni bir kavram, henüz belirgin bir pazar ölçeği veya lider proje oluşmamıştır. Mevcut proje ölçekleri ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alanda katı uyum ve olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç vardır. Bazı projeler, riski azaltmak için risk izole yapıları benimsemekte veya ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak potansiyeli tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kritik öneme sahiptir.
Şu anda net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve eksikliği var. ABD'deki farklı düzenleyici kurumlar, token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları yaşıyor ve uluslararası düzeyde de referans standartları eksik. Bu tutarsızlık, potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve mülk tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atıyor.
Regülasyon kaosu olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapmaktadır. Az sayıda proje, uygulanabilirliğini başlangıçta kanıtlamıştır. Hukuki çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim yaşaması beklenmektedir.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
Gayrimenkul RWA proje analizi: Fırsatlar ve zorluklar bir arada
Gayrimenkul RWA: Blok Zinciri ile Tuğla'nın Birleşimi
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yıllardır mevcut, 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token teklifleri ( STO ) için denemeler yapılmıştı. Ancak, düzenleyici olgunluğun eksikliği ve önemli getirilerin olmaması nedeniyle bu erken denemeler ölçeklenmemiştir.
2022'de, ABD faiz oranlarının artırılması, devlet tahvili getirilerinin kripto stabilcoin borç verme oranlarını aşmasına neden oldu ve ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto endüstrisi için daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş bariyerlerini düşürmektir. Bu makalede, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarları analiz edilecektir; ana odak, Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına olacaktır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı yatırım fırsatları büyüktür. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının başlıca üç biçimi vardır:
Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de giriş engelini azaltır ve likiditeyi artırır. Ancak REIT genellikle yönetim veya sahiplik sağlamaz, merkezi bir işletim sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi, Gayrimenkul RWA projeleri için bir referans sağlayabilir.
Gayrimenkul RWA projelerinin genellikle aşağıdaki avantajları ve dezavantajları vardır:
Avantajlar:
Eksiklikler:
Belirli projeler, yönetim ve ürün yöntemlerinin farklılıkları nedeniyle, gerçek durumlar çeşitlilik göstermektedir.
Örnek Analizi
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve erken dönem emlak RWA projelerinden biridir, Ethereum ve Gnosis zincirlerinde ABD konut mülklerini bireysel yatırımcılara tokenlaştırmaya odaklanmaktadır.
RealT, mülk satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü taraf yönetimi devreder. Kira, masraflar düşüldükten sonra token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirmeden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Token sahipleri, şirketin temerrüt etmesi durumunda yeni bir yönetim şirketi atayabilir.
Bir Montgomery gayrimenkulü örneği: Toplam değer 323.020 dolar, 6.200 token çıkarılmıştır, her biri 52.10 dolar. Aylık kira 2.600 dolar, 622 dolar gider düşüldükten sonra net kâr 1.978 dolar. Her token için yıllık dağıtım 3.83 dolar, yıllık faiz oranı %7.35.
RealT, %100 token sağlamakta, ortak yatırım gerektirmekte ve düşük risk modeli sürdürmektedir. Yönetici, kiralardan %8 alırken, platform %2 tokenizasyon ve denetim ücreti almaktadır. Bu, RealT'nin uygun mülkleri bulmaya ve tokenize etmeye odaklanmasını sağlamaktadır.
Ancak, dağıtılmış mülkiyet de zorluklar getiriyor. Yatırım payının çok düşük olması, yönetim maliyetlerinin çok yüksek olmasına yol açabilir. RealT ve token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir. RealT'nin hissedarlık oranının çok yüksek veya çok düşük olması, denetim istekliliğini etkileyebilir.
Son satılan 10 gayrimenkul tokenini analiz ederek, çoğunun Detroit'te bulunduğu, yaklaşık 500 sahibinin olduğu ve iki tanesinin 1,000 kişiden fazla olduğu tespit edildi. Yaklaşık %90 yatırımcı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500-2000 dolar arasında ve %1'i bu miktardan fazlasını yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı yarattığını ve likiditeyi artırdığını göstermektedir.
Gnosis zinciri verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri kira bedelinin %2.5-3 civarındadır ve bu da son iki yılda 150K-180K dolar gelir demektir. Ancak RealT'nin kiradan elde ettiği kesin kar bilinmemektedir.
RealT, Delaware'da birden fazla şirket kurdu, hukuki süreçleri basitleştirmek ve riskleri izole etmek için.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasa fiyatlarındaki değişimleri ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanmaktadır.
Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i tanıttı. Yatırımcılar, konut fiyatı eğilimleri üzerinde spekülasyon yapabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk işletiminin hukuki sorunlarını önler. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl birçok tanınmış kuruluştan yatırım aldı ve gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışılırken dikkate değer.
Parcl test ağı 2022 yılında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir işletilmesine rağmen, ilgi hala düşük, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Ürün tasarımı olgun ve ekip aktif olarak tanıtım yapmasına rağmen, Parcl hala düşük pazar ilgisi ve payı koruyor. Bu, belki de kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.
Reinno
Birkaç büyük kripto şirketi, Ripple ve MakerDAO gibi, gayrimenkul RWA ürünlerini keşfetmektedir. Ripple, kullanıcıların gayrimenkul tokenizasyonunu ve ipoteklemeyi desteklediğini duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipotek borç verme işlemlerini desteklemek için Robinland ile iş birliği yaptı.
Reinno, 2020 yılında başlatılan ve 2022 yılında faaliyetini durduran bir projedir. İki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır:
Tokenleştirilmiş gayrimenkul teminatlı kredi hizmeti: Gayrimenkul sahipleri, belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra Delaware'de bir SPV şirketi kurabilir. Reinno, gayrimenkul için akıllı sözleşme oluşturur, sahipler token'leri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.
Konut Kredisi Finansmanı: Kullanıcı, bankadan kredi alarak konut satın aldıktan sonra, mülkün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar bankaya olan krediyi geri ödemek için kullanılır, ardından sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapılır.
Reinno, merkezi bir çevrimdışı model benimsemekte, müşterilerin fiziksel belgeler sunması gerekmektedir. Bu yöntem belirgin riskler taşımaktadır:
Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte, gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.
Sonuç
Gayrimenkul RWA hâlâ nispeten yeni bir kavram, henüz belirgin bir pazar ölçeği veya lider proje oluşmamıştır. Mevcut proje ölçekleri ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alanda katı uyum ve olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç vardır. Bazı projeler, riski azaltmak için risk izole yapıları benimsemekte veya ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak potansiyeli tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kritik öneme sahiptir.
Şu anda net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve eksikliği var. ABD'deki farklı düzenleyici kurumlar, token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları yaşıyor ve uluslararası düzeyde de referans standartları eksik. Bu tutarsızlık, potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve mülk tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atıyor.
Regülasyon kaosu olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapmaktadır. Az sayıda proje, uygulanabilirliğini başlangıçta kanıtlamıştır. Hukuki çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişim yaşaması beklenmektedir.