房地產RWA:區塊鏈與磚塊的結合

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場已存在多年,早在2018年就有資產代幣化和證券代幣發行(STO)的嘗試。然而,由於監管不成熟和缺乏顯著回報,這些早期嘗試並未形成規模。

2022年,美國利率上調使國債收益率超過了加密穩定幣借貸利率,將美國國債作爲RWA標的代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低入門門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要關注北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場投資機會龐大。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要有三種形式:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資方面相似,都降低了門檻並增強流動性。但REIT通常不提供管理或所有權,保持中心化運營。盡管如此,REIT的監管框架仍可爲房地產RWA項目提供參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 交易便捷
• 全球可訪問
• 透明度高

缺點:

• 監管不明確
• 法律保護有限
• 管理復雜
• 運營成本高
• 價格波動大

具體項目因管理和產品方法不同,實際情況各異。

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於在以太坊和Gnosis鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法代幣化,委托第三方管理。租金扣除費用後分配給代幣持有者。RealT負責代幣化,但與持有資產的公司法律隔離。代幣所有者可在公司違約時指定新管理公司。

以一處蒙哥馬利房產爲例:總價值323,020美元,發行6,200個代幣,每個52.10美元。月租金2,600美元,扣除622美元費用後淨利潤1,978美元。每個代幣年分配3.83美元,年利率7.35%。

RealT提供100%代幣,無需共同投資,維持低風險模式。管理方從租金中取8%,平台收取2%代幣化和監督費用。這使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。投資佔比過小可能導致管理成本過高。RealT和代幣持有者之間可能存在利益衝突。RealT持股比例過高或過低都可能影響監督積極性。

通過分析最新售罄的10個房產代幣,發現大多數位於底特律,約有500個持有者,兩處超過1,000人。約90%投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這顯示RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了流動性。

根據Gnosis鏈數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於近兩年收入150K-180K美元。但RealT從租金獲得的具體利潤不得而知。

RealT在特拉華州設立了多個公司實體,以簡化法律程序並隔離風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。

Parcl推出了Parcl LabsPrice Feed,創建基於銷售歷史的特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產運營的法律問題。雖不完全符合RWA標準,但Parcl獲得了多家知名機構投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。但經過一年多運營,關注度仍較低,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管產品設計成熟且團隊積極推廣,Parcl仍保持較低市場關注度和份額。這或許表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布支持用戶房產代幣化並抵押貸款。MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房主可將房產文件提交給Reinno,獲批後在特拉華州創建SPV公司。Reinno爲房產創建智能合約,所有者可將代幣作爲抵押品借貸。

2. 房貸融資:用戶用銀行貸款購房後,可將房產所有權代幣化融資。所得資金用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式,客戶需提交實體文件。這種方法存在明顯風險:

1. 如借款人違約,Reinno難以起訴,因爲它不是實際貸款人。
2. 如房主出售房屋或停止償還銀行貸款,可能導致房產"雙花"。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是較新概念,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格合規和成熟法律框架。一些項目採用風險隔離結構或選擇相關金融產品作爲投資標的以降低風險。但要充分發揮潛力,立法進步和運營合規至關重要。

目前缺乏清晰一致的監管框架。美國不同監管機構對代幣分類存在分歧,國際上也缺乏參考標準。這種不一致威脅潛在投資者,危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管混亂,仍有許多知名企業在嘗試房地產RWA。少量項目已初步證明可行性。隨着法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。