Gayrimenkulün RWA Pazarındaki Araştırması

Giriş

Gerçek varlık ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değil, en azından 2018'den beri var, o dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) günümüzdeki RWA kavramıyla benzerlikler taşımaktadır. Ancak, o dönemde düzenleyici çerçeve yeterince olgunlaşmamış ve potansiyel getiri avantajları belirgin olmamış olduğundan, bu erken girişimler olgun bir piyasa segmentine dönüşememiştir.

2022 yılında, ABD'nin sürekli faiz artırımı ile birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stabilcoin borç verme oranlarını önemli ölçüde geçti. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA'ya tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha çekici hale geldi. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri ile Goldman Sachs, JP Morgan, Siemens gibi geleneksel finansal kurumlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu araştırma, bu tür projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını tartışmaktadır. Bu projelerin esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcıları için tasarlanmış olması nedeniyle, ilgili politikalar, düzenlemeler ve piyasa koşullarının tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenize Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Bir veri platformunun 2023 Mart ayındaki araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarı değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarı değeri ise 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli, daha esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde kendini göstermektedir:

1. dağılmış gayrimenkul mülkiyet finansmanı.

2. belirli bir bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. tokenleştirilmiş gayrimenkul teminat olarak.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırdı.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (REIT), mülk sahibi olan, yöneten veya gelir getiren gayrimenkul için finansman sağlayan şirketlerdir. REIT, genel yatırımcılara, temettüye dayalı gelir ve toplam getiri elde etmelerini sağlayan, ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş mülk yatırım fırsatları sağlama konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletme modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve katı bir düzenleyici çerçeve içinde yatırım yapıları, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA proje operasyonlarında, artılarını ve eksilerini daha net bir şekilde anladık.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine incelediğimde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarında karşılaştığı durumların da birbirinden farklı olduğunu gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmeyi seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanlarında en popüler olanlar. Dikkate değer olan, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blokzincirini kullanarak ABD konut gayrimenkulünü yatırım için erişilebilir hale getiren, piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. (, esasen Gnosis üzerinde ).

RealT, konut mülklerini satın alır ve bunları ABD yasalarına uygun şekilde mülk sözleşmesine sahip varlıkların tokenleştirilmesi için dönüştürür. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı, üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Harcamalar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira gelirleri token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumlu olmasına rağmen, mülk varlıklarına sahip olan şirketle hukuken ayrı bir yapıya sahiptir. Web sitelerinde belirtilene göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri, mülk sözleşmesine sahip olan şirketin yönetimini üstlenmek için başka bir şirket atama hakkını saklı tutar. Dikkate değer bir nokta, pazara sundukları mülkler için ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alırlar; bu miktar yaklaşık %2.5'lik bir bakım rezervi ve yönetim ücreti hariç tutulur, yönetim ücreti genellikle değerin %10'u civarındadır.

Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, gayrimenkul tokeninin toplam değeri 323,020 dolardır, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolardır, toplam 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. İşletme ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu gayrimenkul için RealT, %100 token sağlıyor; bu, RealT'nin müşterileriyle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürebileceği anlamına geliyor. Yönetim organı %8 kira alırken, bakım masraflarının geri kalan kısmını alır; yatırım platformu ise gayrimenkul tokenizasyonu, yönetim organının seçimi ve denetimi için sadece %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi yönetimde büyük miktarda zaman tasarrufu sağlayabilir ve nitelikli gayrimenkul bulmaya ve bunları token olarak pazara sürmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağıtılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da beraberinde gelmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları o kadar küçük hale geldiğinde ki, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorun ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul tokeni sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşu seçmektedir; eğer RealT bu mülklerde büyük bir paya sahipse, aracılık maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etki yapacaktır. Ancak, eğer RealT'nin payı fazla büyükse, bu token likiditesine olumsuz etki yapabilir ve küçük hissedarlar da bedava yararlananlar haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe alınan yönetim kuruluşunun finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin payı çok küçükse, RealT yeterli motiveye sahip olmayabilir, bu da yönetim kuruluşunu yeterince seçme ya da denetleme sürecine katılma isteksizliğine yol açabilir ve birçok yatırımcının yönetim kuruluşunu denetleme sorumluluğunu etkin bir şekilde üstlenmesi zor olabilir.

RealT pazarındaki en son tükenen 10 tokeni seçtim ve her bir mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda tokene bölmektedir, bu nedenle her bir tokenin fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır, bunlardan iki mülkün sahibi sayısı 1,000'i aşmaktadır. Şimdi, her bir sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını anlamaya çalışalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktardan fazla yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre ( Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402 ), RealT yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergilere göre dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü kadardır. Bu da son iki yılda yaklaşık 150 bin ile 180 bin dolar arasında platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılımı zorunlu kılmadığı ve yatırım yapmayı seçse de katılım düzeyine dair belirli kısıtlamalar veya yönergeler bulunmadığı için, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i ana şirket olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul mülküne sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet eder. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul mülküne sahip değildir; temel amacı, yasal prosedürleri basitleştirerek kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her bir yatırım gayrimenkulü için ilgili bir Series LLC kurmaktadır. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak pazarının fiyat hareketlerini ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, sentetik varlıklara sürekli pozisyon almak için AMM yapısını kullanır. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için endeks oluşturmak üzere satış geçmişine dayanan Parcl Labs fiyat beslemesi sunar. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır; emlak fiyatlarını yükseltme veya düşürme işlemleri yapabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletiminde gerçek mülk ile ilgili bir durum söz konusu değil. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, çeşitli sektörlerde tanınmış birçok kuruluşun yatırım yaptığı nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilmesi olasılıklarını tartışmak mantıklıdır.

Parcl'in test ağı 2022 Mayıs'ında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda toplam kilitli değer 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre pek fazla ilgi çekmemiş, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat besleme ve endeks pazarı iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı edinim planlarını aktif bir şekilde başlattı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kurumunun desteğine sahip olmasına rağmen, Parcl hala nispeten alçakgönüllü bir pazar konumunu koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa henüz gayrimenkul endeksi ürünlerine hazır değil.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü teminat olarak tokenleştirmesine olanak tanıma olasılığını da araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında yaptığı bir duyuruda, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını belirtti. MakerDAO, gayrimenkul ipoteği desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü teminat olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenlar için geçerli. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno, işlem için Delaware'de özel bir amaçlı şirket kuracaktır. Ardından, Reinno, gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler bu tokenleri kredi teminatı olarak kullanabilecektir. Kredi tutarı, token değerine dayalı olarak belirlenecektir.

İkinci ürün ipotek finansmanıdır, kullanıcılar ipotekle mülk satın aldıktan sonra mülkün sahiplik sertifikasını tokenleştirebilirler.