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不動産RWAプロジェクト分析：機会と課題が共存する
不動産RWA:ブロックチェーンとブロックの結合
実世界資産(RWA)は暗号通貨市場において数年の歴史があり、早くも2018年には資産のトークン化と証券トークンの発行(STO)の試みがありました。しかし、規制が未成熟であり、顕著なリターンが欠如していたため、これらの初期の試みは規模を形成することができませんでした。
2022年、アメリカの金利引き上げにより国債の利回りが暗号ステーブルコインの貸出利率を上回り、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。いくつかの成熟したDeFiプロジェクトと従来の金融機関がRWAの探索を始めました。
近年、いくつかの不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場の拡大、投資商品の多様化、参入障壁の低減を目指しています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の利点と欠点、および潜在市場を分析し、主に北米の不動産市場に焦点を当てます。
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トークン化された不動産市場の方法
不動産市場の投資機会は膨大です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。
トークン化された不動産市場には主に3つの形式があります:
不動産のトークン化は、資産の透明性やガバナンスの民主性を高める可能性があります。
不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片的な投資を提供する点で似ており、いずれもハードルを下げ、流動性を高めています。しかし、REITは通常、管理や所有権を提供せず、中央集権的な運営を維持します。それにもかかわらず、REITの規制フレームワークは、不動産RWAプロジェクトにとって参考になる場合があります。
不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点と欠点があります:
価値：
短所：
具体的なプロジェクトは管理や製品のアプローチが異なるため、実際の状況はさまざまです。
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ケーススタディ
RealT
RealTは2019年に登場し、初期の不動産RWAプロジェクトの1つであり、イーサリアムとGnosisチェーン上でアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家向けに提供しています。
RealTは不動産を購入し、法的にトークン化し、第三者に管理を委託します。家賃は費用を差し引いた後、トークン保有者に配分されます。RealTはトークン化を担当しますが、資産を保有する会社とは法的に隔離されています。トークン所有者は、会社がデフォルトした場合に新しい管理会社を指名できます。
モンゴメリーの不動産を例にとると: 総価値323,020ドル、6,200個のトークンを発行し、1つ52.10ドル。月額家賃は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1,978ドル。各トークンの年配分は3.83ドル、年利率は7.35%。
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RealTは100%トークンを提供し、共同投資は不要で、低リスクのモデルを維持します。管理者は家賃から8%を取得し、プラットフォームは2%のトークン化および監視手数料を徴収します。これによりRealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに集中できます。
しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資比率が小さすぎると、管理コストが高くなる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在する可能性があります。RealTの持株比率が高すぎるまたは低すぎると、監視の積極性に影響を与える可能性があります。
最新の売り切れた10の不動産トークンを分析した結果、大部分はデトロイトに位置し、約500人の保有者がいて、2つの物件は1,000人を超えています。約90%の投資家は500ドル未満を投資しており、9%は500-2000ドルを投資し、1%はそれを超えています。これは、RealTがある程度、小口投資家に不動産投資市場を創出し、流動性を高めていることを示しています。
Gnosisチェーンのデータによれば、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、近二年間の収入は150K-180Kドルに相当します。しかし、RealTが家賃から得た具体的な利益は不明です。
RealTはデラウェア州に複数の企業を設立し、法的手続きを簡素化し、リスクを隔離しています。
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###パークル
Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を提供します。
Parcl は、販売履歴に基づいて地域固有の不動産のインデックスを作成する Parcl LabsPrice フィードを開始しました。 投資家は住宅価格の動向を推測することができます。
この方法は、実際の不動産運営に伴う法的問題を回避しました。RWA基準には完全には適合していませんが、Parclは多くの著名な機関から投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際に注目に値します。
Parclテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、関心は依然として低く、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。
製品設計は成熟しており、チームは積極的にプロモーションを行っているにもかかわらず、Parclは依然として市場の関心とシェアが低いままです。これはおそらく、暗号市場が不動産インデックス製品を受け入れる準備ができていないことを示しています。
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) レイノ
いくつかの大手暗号企業、例えばRippleやMakerDAOも不動産RWA製品を探求しています。Rippleはユーザーの不動産トークン化とローンをサポートすることを発表しました。MakerDAOはRobinlandと提携し、不動産担保ローンをサポートしています。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。これは、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました:
トークン化された不動産に基づくローンサービス: 不動産の所有者は、Reinnoに不動産の書類を提出し、承認後にデラウェア州でSPV法人を設立します。Reinnoは不動産のスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として借り入れができます。
住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行からのローンを利用して住宅を購入した後、物件の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行ローンの返済に使用され、その後、固定金利で契約に返済します。
Reinnoは中央集権型のオフラインモデルを採用しており、顧客は実体文書を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:
これらのリスクは、プロジェクトの運営停止の原因の一つである可能性があります。今後の不動産RWAには、これらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みが必要です。
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まとめ
不動産RWAはまだ新しい概念であり、明確な市場規模や主要プロジェクトは形成されていません。既存のプロジェクトの規模とユーザー基盤は比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンスと成熟した法律の枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離構造を採用したり、リスクを低減するために関連する金融商品を投資対象として選択しています。しかし、その潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが重要です。
現在、明確で一貫した規制フレームワークが不足しています。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類について意見が分かれており、国際的にも参考基準が欠けています。この不一致は潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実行可能性を危うくしています。
規制の混乱にもかかわらず、多くの著名企業が不動産RWAに挑戦しています。少数のプロジェクトが初期的な実現可能性を証明しています。法的枠組みの構築と整備が進むにつれ、不動産RWAは急速な発展を遂げることが期待されています。
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