# RWA市場における不動産調査## イントロダクション実際の資産(RWA)の概念は、暗号通貨市場では新しいものではなく、少なくとも2018年から存在していました。当時の資産トークン化と証券型トークン発行(STO)は、今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、当時は規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンの利点が明確でなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。2022年、アメリカが金利を引き上げる中で、アメリカ国債の利回りは暗号市場のステーブルコイン借入利率を大きく上回りました。このため、アメリカ国債をRWAとしてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの著名なDeFiプロジェクトや、ゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探索を始めました。過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場を多様な方法で拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法令、及び市場条件についての議論は主に北米の不動産市場に関連します。## トークン化された不動産市場の方法不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。あるデータプラットフォームの2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルに達しています。不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を実現することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品は主に3つの形式で表れます:1)分散型不動産所有権ファイナンス。2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。3)トークン化不動産を担保として使用。さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生むための資金提供を行う会社です。REITは一般の投資家に対して、共同基金に類似した投資機会を提供し、配当ベースの収入と総リターンを得ることができ、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な資産審査と厳格な規制枠内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対して堅実な青写真を提供します。過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。通常、不動産RWAプロジェクトは上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理方法や製品方法の違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況も異なることがわかりました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)## ケーススタディこの章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。### リアルティRealTは2019年に発売され、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産に投資できるようにしています。RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティからの賃料はそのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社を管理する別の会社を任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に提供する不動産に共同投資を強制していないことです。プロパティトークンの保有者は、約2.5％の維持準備金と管理費を除いたそのプロパティの賃料収入のシェアを毎月受け取ります。管理費は通常、価値の約10％です。モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収入は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%です。この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の賃料と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、および監視管理のために2%を受け取ります。この方法により、RealTチームは管理にかかる多くの時間を節約し、適格な不動産の発掘とそのトークン化を市場に推進することに集中できます。しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎて、会社の管理コストが成立しなくなると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTは、自社が所有する不動産を管理するために管理機関を選定します。もしRealTがこれらの不動産に大量の所有権を持っている場合、代理コストを低減することができます。そのため、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの持ち株が過大であれば、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主はフリーライダーになる可能性もあります。これらの所有者は、大株主が雇った管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方で、もしRealTの持ち株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定したり、監視プロセスに参加したりする十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家は管理機関の監督責任を効果的に果たすことが難しいです。私はRealT市場で最新の完売した10のトークンを選び、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26(図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割するため、各トークンの価格は約50ドルです。大多数の不動産はデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者数は1,000人を超えています。今、各保有者のトークン数を結びつけて、RealT投資家の投資範囲を理解します。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。RealTウォレットの取引データ)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(に基づいて、RealTは約600万ドルの家賃を支払いました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合でも、その参加程度に関する具体的な制限やガイドラインは定められていないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ公表されていません。会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の中核となる実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが一つの会社と契約を結ぶことで全ての不動産への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象の不動産に対してそれぞれのSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、一つの不動産の財務的または法的な問題がRealTの他の不動産に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないように設計されています。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf()パークルParclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格動向を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産への永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産にインデックスを作成するためのParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度によって変わる可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値について投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。この方法により、Parclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問に思うかもしれません。なぜなら、それは上記の基準を満たしていないからです。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの業界の著名な機関から投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論することは合理的です。Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在の総ロック価値は1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278(Parclの製品はシンプルで迅速に開発されます。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援を受けているにもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場地位を維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場は不動産指数商品に対してまだ準備ができていないのかもしれません。) レイノリップルやMakerDAOなどの大手暗号通貨企業も、不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を探求しています。リップルは7月に発表し、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると述べました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、RWA（不動産関連資産）に関連する2つの注目すべき製品を導入しました。最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州にその取引のための特別目的会社を設立します。次に、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。ローンの額はトークンの価値に基づいて決定されます。二番目の製品は抵当ローンのファイナンスで、ユーザーは抵当ローンを使用して不動産を購入した後に、不動産の所有権をトークン化することができます。
不動産RWAプロジェクトのケーススタディ：RealT、Parcl、Reinnoの長所と短所の検討
RWA市場における不動産調査
イントロダクション
実際の資産(RWA)の概念は、暗号通貨市場では新しいものではなく、少なくとも2018年から存在していました。当時の資産トークン化と証券型トークン発行(STO)は、今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、当時は規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンの利点が明確でなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。
2022年、アメリカが金利を引き上げる中で、アメリカ国債の利回りは暗号市場のステーブルコイン借入利率を大きく上回りました。このため、アメリカ国債をRWAとしてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの著名なDeFiプロジェクトや、ゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探索を始めました。
過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場を多様な方法で拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法令、及び市場条件についての議論は主に北米の不動産市場に関連します。
トークン化された不動産市場の方法
不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。あるデータプラットフォームの2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルに達しています。
不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を実現することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品は主に3つの形式で表れます:
1)分散型不動産所有権ファイナンス。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)トークン化不動産を担保として使用。
さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。
不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生むための資金提供を行う会社です。REITは一般の投資家に対して、共同基金に類似した投資機会を提供し、配当ベースの収入と総リターンを得ることができ、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分散化された不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な資産審査と厳格な規制枠内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対して堅実な青写真を提供します。
過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。
通常、不動産RWAプロジェクトは上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理方法や製品方法の違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況も異なることがわかりました。
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ケーススタディ
この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。
リアルティ
RealTは2019年に発売され、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産に投資できるようにしています。
RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティからの賃料はそのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社を管理する別の会社を任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に提供する不動産に共同投資を強制していないことです。プロパティトークンの保有者は、約2.5％の維持準備金と管理費を除いたそのプロパティの賃料収入のシェアを毎月受け取ります。管理費は通常、価値の約10％です。
モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収入は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%です。
この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の賃料と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、および監視管理のために2%を受け取ります。この方法により、RealTチームは管理にかかる多くの時間を節約し、適格な不動産の発掘とそのトークン化を市場に推進することに集中できます。
しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎて、会社の管理コストが成立しなくなると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTは、自社が所有する不動産を管理するために管理機関を選定します。もしRealTがこれらの不動産に大量の所有権を持っている場合、代理コストを低減することができます。そのため、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの持ち株が過大であれば、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主はフリーライダーになる可能性もあります。これらの所有者は、大株主が雇った管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方で、もしRealTの持ち株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定したり、監視プロセスに参加したりする十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家は管理機関の監督責任を効果的に果たすことが難しいです。
私はRealT市場で最新の完売した10のトークンを選び、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。
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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割するため、各トークンの価格は約50ドルです。大多数の不動産はデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者数は1,000人を超えています。今、各保有者のトークン数を結びつけて、RealT投資家の投資範囲を理解します。
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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。
RealTウォレットの取引データ)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(に基づいて、RealTは約600万ドルの家賃を支払いました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合でも、その参加程度に関する具体的な制限やガイドラインは定められていないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ公表されていません。
会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の中核となる実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法律手続きを簡素化し、ユーザーが一つの会社と契約を結ぶことで全ての不動産への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資対象の不動産に対してそれぞれのSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、一つの不動産の財務的または法的な問題がRealTの他の不動産に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないように設計されています。
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)パークル
Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格動向を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産への永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産にインデックスを作成するためのParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度によって変わる可能性があります。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値について投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。
この方法により、Parclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問に思うかもしれません。なぜなら、それは上記の基準を満たしていないからです。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの業界の著名な機関から投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論することは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在の総ロック価値は1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。
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Parclの製品はシンプルで迅速に開発されます。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。
運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援を受けているにもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場地位を維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場は不動産指数商品に対してまだ準備ができていないのかもしれません。
) レイノ
リップルやMakerDAOなどの大手暗号通貨企業も、不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を探求しています。リップルは7月に発表し、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると述べました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。
Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、RWA（不動産関連資産）に関連する2つの注目すべき製品を導入しました。
最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州にその取引のための特別目的会社を設立します。次に、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。ローンの額はトークンの価値に基づいて決定されます。
二番目の製品は抵当ローンのファイナンスで、ユーザーは抵当ローンを使用して不動産を購入した後に、不動産の所有権をトークン化することができます。